O mercado imobiliário apresenta particularidades, e nem sempre os proprietários de imobiliárias estão informados sobre o que envolve o valor de uma carteira de locação de imóveis. Se você deseja vender ou adquirir uma carteira de imóveis e não sabe o valor ou o que considerar na negociação, este artigo é para você. O mercado imobiliário é promissor, mas é crucial ficar atento aos riscos e refletir sobre a situação atual do setor.
Carteira de imóveis: o que é?
A carteira de imóveis de uma imobiliária é um conjunto de imóveis que a empresa administra, incluindo residenciais, comerciais e industriais. Construir uma carteira de qualidade e referência no mercado imobiliário exige esforço e dedicação. Alinhar processos e recursos é fundamental para construir e manter uma boa carteira imobiliária atualizada com as melhores práticas do mercado.
Na locação de imóveis, é essencial não negociar a taxa administrativa de 10% com os proprietários. Se necessário, negociar apenas a taxa de intermediação (primeiro aluguel). Manter a taxa de administração proposta pelos órgãos Creci/Cofeci valoriza a carteira de locação e é uma estratégia eficaz para obter boa rentabilidade.
Carteira de imóvel: quanto custa e como negociar?
Nos países em desenvolvimento como o Brasil, as carteiras de imóveis são vendidas por um preço variável entre 10 a 22 vezes o valor da taxa de administração mensal. O valor final depende da qualidade dos imóveis administrados e da gestão desses imóveis. Para avaliar com precisão, é preciso considerar diversos fatores, como:
- O tipo de imóvel, ou seja, se é residencial ou comercial, etc;
- O prazo dos contratos;
- As modalidades de garantias, qual o percentual de cada garantia (fiador, seguro fiança, garantias pagas, título de capitalização, caução, entre outras);
- Como é feito a cobrança e pagamento dos iptu’s e taxa de lixo;
- O ticket médio dos imóveis por tipo;
- Índice de inadimplência;
- Se os repasses aos proprietários são garantidos;
- Se está contratado seguro incêndio para todos os imóveis;
- Se existe e que tipo de vistoria de entrada foi realizada no imóvel, entre outros.
Ao negociar uma carteira de imóveis, é importante lembrar de nunca pagar à vista, sempre deixar um residual de no mínimo 30% do valor para os casos em que os proprietários retirarem os imóveis da imobiliária. É importante é avaliar se a imobiliária adquirente possui pessoal suficiente para gerenciar a transição da carteira, também considerar trazer alguém da imobiliária vendedora para facilitar o relacionamento com os proprietários dos imóveis. Outro ponto importante é q questão da organização, que na falta pode gerar problemas internos e transformar uma oportunidade promissora em um desafio complicado.
Concluindo, a avaliação de uma carteira de locação não possui um valor fixo e depende das variáveis consideradas ao longo dos cálculos realizados. Compreender e analisar cada aspecto da carteira é essencial para uma negociação bem-sucedida, garantindo que a transação seja benéfica tanto para a imobiliária vendedora quanto para a adquirente. Ao seguir essas orientações, você estará mais preparado para tomar decisões informadas e garantir o sucesso na negociação de uma carteira de imóveis para locação.
